李东是在广州工作了四年的白领,打拼了四年,明年打算与女朋友喜结连理,最近他们正在为买房犯愁。不少银行都收紧了首套房贷,不仅利率上浮了,甚至连申请、放款都难。“我们两个工资都不是很高,两家人凑齐首付,打算买一套140万元左右的房子,贷款需要100万元,但算下来每月还款要近7000元,利率再上浮压力更大了。

广发银行停止发放房贷,多家银行对住房贷款惜贷……往年,年初原本属于银行发放房贷的“高峰期”,但2014年初,银行延续了去年底的房贷收紧趋势。记者近日走访郑州多家银行发现,首套房贷利率不仅没有优惠,还在基准利率基础上普遍上浮10%以上,最高上浮30%。而二手房,即便是首套房,上浮利率也普遍在20%以上。

6月一场猝不及防的流动性危机,使得银行勒紧了“钱袋子”。

事实上,即便过了6月末的“中考”,银行不仅没有放宽贷款发放,近期反而逐步上浮个人住房贷款利率,多家银行不仅将原来有的首套房贷利率折扣取消,甚至有银行表示已经基本上不怎么发放首套房贷。

利率优惠成为传说

记者通过多方了解到,6月最后一周,北京各家银行都停办了住房贷款审批业务。而随着央行向部分符合条件的金融机构提供流动性之后,上海银行间同业拆借利率已经连续三周维持在3%-4%低位,本周开始,北京地区银行个人住房贷款已逐渐恢复审批。

调查:银行继续收窄房贷利率

“房贷之难,难于上青天。”这是郑州市民陈先生咨询几家银行后的感叹。他原本是打算去年底买房,但当时银行钱紧,房贷利率普遍上浮,所以打算等年初银行贷款额度宽松后再买,不料如今预想的局面没有出现。

不过,流动性虽暂时得到缓解,但仍难言乐观。在此背景下,各家银行不约而同地上调了住房贷款利率。

近日,“钱荒”余波未了,广州地区多家银行纷纷取消首套房贷利率优惠,而且审批时间加长,申请难度加大。记者近日以购房者的身份咨询了广州市各大银行,进一步了解目前广州各大银行的房贷情况。

记者昨日走访郑州多家银行发现,与往年“年初松、年末紧”的贷款规律不同,今年开年以来,各银行对房贷业务并未明显放松,房贷利率的折扣优惠更是成为一种传说。

本报记者从多家银行分支机构得知,除工行首套房仍可享受8.5折优惠利率外,多数银行首套房贷款按照基准利率执行,二套房贷款利率则普遍上调10%-30%,个别银行甚至停止办理个人住房按揭业务。

其中,广发银行市内某银行客户经理告诉记者,该行首套房贷利率将从最初的9折转变为9.5折,并于今日开始执行。此外,农业银行也将首套房贷利率由9折升至9.3折,工商银行也在短时间内从8.5折收窄到9折、9.3折,继而在上周正式取消优惠折扣,实行基准利率。其他十多家银行首套房贷利率也均维持基准利率水平。

从媒体报道来看,新年以来多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象,而是反常地延续着去年年底的普遍收紧。尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市,很多银行个人住房贷款总体依然趋紧。

另外,记者获悉利率市场化方案有望在近期出台,降低首套房贷款利率下限或将成为其路线图的起点。

记者了解到,目前广州市二套房首付均为六成,建设银行二套房贷款利率上浮基准利率的10%,其消费贷款的贷款利率则要上浮25%。兴业银行根据客户资产的质量和数量,将优质客户与普通客户的二套房贷款利率上浮比例分别设定为10%和20%。除上述银行外,其余多家银行的二套房贷款利率均上浮基准利率的10%。

银行方面表示,今年房贷不容乐观,一部分原因是银行资金额度普遍紧张,二是因为2013年积压的一批申请贷款会消耗到2014年的额度。

房贷恢复审批

由于目前市场资金紧张,除了利率上浮之外,多数银行放款额度受限,个别银行甚至暂停了贷款业务。平安银行一客户经理表示:“首套房没有利率优惠的,而且现在我们支行的房贷业务基本都停掉了。”不少银行的客户经理都暗示,资金紧张情况不知何时才能缓解,预计未来一段时间内将会趋于惜贷。

综合多家银行的消息,郑州首套房贷利率上浮10%是最低的,而对于二套房,利率普遍上浮20%,并已有银行叫停。

6月的“钱荒”虽已暂时告解,但对各家金融机构已造成实质性影响。伴随钱荒在6月20日达到高潮,6月最后一周多家银行暂停了个人住房贷款的审批。

另外,多家银行也对二套房换房的贷款需求抓得更严。有银行客户经理称,如果夫妻双方都有过一次贷款买房记录,在当前“既认房,又认贷”的政策背景下,即便卖一套房子来换房,个人商业贷款也无法审核通过。不过,客户经理表示,公积金是不要求呈现购房者个人贷款记录的,因此在该夫妻二人卖出一套房后,可以根据“认房”再次通过住房公积金贷款来实现购房计划。

据调查,中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国银行、华夏银行、郑州银行首套房上浮10%,中国邮政储蓄银行、光大银行上浮15%,中信银行、兴业银行上浮20%,招商银行上浮20%~30%,浦发银行上浮30%。

“事实上,按照各大银行对下半年放贷额度的二次核对,6月份收紧放贷额度基本上成了惯例,尤其是需要按季度调整贷款额度。所以6月末,各家银行暂时关闭了住房贷款的闸口。”浦发银行一家支行个贷主管解释。

不难发现,银行对当前个人住房贷款额度均有所收紧,放款速度也实行“拖”字诀。民生银行营业部个人住房贷款一位负责人称:“申请房贷的流程,尤其是与银行合作的楼盘办理相关证件,大都需要1个月左右的时间。目前,各家银行都放缓了速度,银行放款基本上得1个半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公积金申请房贷,可能排队的时间还要更长。”

有楼盘置业顾问透露,其所在项目合作的工商银行、交通银行虽目前为上浮10%,但已有传闻称两大银行将酝酿新一轮的上调。各大银行二套房的上浮幅度则维持在15%~30%,调查中以上浮20%的幅度居多。目前,广发银行已停止办理房贷业务,光大银行也叫停了二套房房贷办理。

亦有业内人士指出,个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷,房贷业务的占比总体上处于下降趋势,而经营性贷款的比例在上升。

进入7月份后由于贷款额度日趋紧张,中信银行的个贷部一客户经理表示,正常情况下,1个月内就可以放款。而现在部分接单员4、5月的单子还没有放出来,整个周期在近期内没有办法缩短。”

此外,个别银行贷款申请资格也趋从严。例如,交通银行须是贵宾客户方可享受最低上涨幅度,中信银行二套房贷款需满80万元方可办理贷款业务。

与往年不同的是,今年6月底,尤其是“钱荒”之后,央行重申要加强资金流动性管理,银行不得不考虑缩减房贷业务,以腾挪资金优先满足符合条件的企业客户和其他业务。

探因:银行贷款额度受限

建设银行郑州分行的一位业务经理告诉记者,该行的首套房贷,一手房贷利率是上浮10%,即便是合作楼盘也是执行这个利率;二手房贷利率则要上浮20%。

不过,随着近日流动性危机有所缓解,各家银行又重新启动房贷审批。记者从北京多家银行分支网点了解到,除民生银行、平安银行已经停止办理个人住房按揭外,其他银行已经重启该项业务。

自今年初“国五条”颁布以来,房地产行业融资遂被迫收紧。但6月份的“钱荒”直接加速了房贷从宽松到收窄的脚步。受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响,银行流动性困局似乎仍未突围,银行依然在继续收紧个人住房贷款额度,并逐步调整其贷款业务。

光大银行一名负责人则表示,房贷业务基本只做合作楼盘的业务,并且首套房利率上浮15%,二手房房贷业务已经停止。

工行一位客户经理表示:“北京地区的房贷需求仍然很大,银行放贷速度较快,上半年额度在6月前早已用完,所谓的‘钱荒’更多的是说额度用完了。最近因为重新划拨下半年贷款总额度,情况已经有所好转。”

某国有大型银行广州分行一客户经理指出,从银行自身来看,上半年的贷款额度基本已经满了,以往出现这种贷款资金缺口的时候,央行会释放出一些额度出来,但今年央行却改变了以往的做法,没有松口,导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

兴业银行工作人员说:“银行现在资金紧张,都在收规模,基本都不想再投钱,但是房贷业务停了又不好,只能涨利率,有人办就办,没人办也无妨。估计各大银行房贷这块业务的办理会越来越严。”

麦田房产一位中介人士表示,从与他们合作的情况来看,从6月初到现在,北京银行(8.04,-0.10,-1.23%)、交通银行(3.90,-0.05,-1.27%)已经没有房贷额度了,光大还有部分额度,但贷款利率没有优惠。一些大行,如建行、工行贷款还相对容易。

业内人士分析指出,这次央行不肯释放更多的流动性,已经表明货币政策转向稳中趋紧,银行提高个人住房贷款的要求也在情理之中。不过,这并不仅仅是个人住房贷款业务遇到问题,房地产开发贷款业务同样如此。“在5月中旬,各地对房地产贷款的审批已经收紧。只不过大家的注意力都集中在房价行情,忽略了房地产资金状况的变化。”国内某地产中介代理公司市场总监表示。

银行放款节奏放慢

他还补充道,现在的房贷申请各支行都需先向北京分行申报,再由其统筹安排,银行缺钱可能会导致房贷放款慢或购房者申请房贷后要较长一段时间后才能开始供房。

日前,有业内银行理财专家为此算过一笔账,假设银行有100万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率,100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款,还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久,资金很难迅速返还给银行。

房贷收紧的背后,是银行的流动性紧张。去年发酵的“钱荒”从未远离,记者走访的多家银行工作人员均表示,当前贷款额度紧张,房贷紧张已持续了几个月。广发银行郑州一家支行的工作人员告诉记者,由于贷款额度紧张,该行已经暂停了房贷业务。

首套房利率优惠难觅

倘若贷给小微企业客户,贷款利率则普遍上浮30%—40%,1年至少可获得约4.67万元利息,如果维持利率不变的情况下,5年累计利息可获23.35万元,比住房贷款多挣3.98万元。

由于额度紧张,各大银行在抬高房贷利率的同时,放款节奏也在放慢。不少银行均表示,目前银行的贷款额度比较紧张,很多客户在排队等候,即使申请资料齐全,具体放贷时间也不确定。

即便过了6月末的“中考”,银行不仅没有放宽贷款发放,近期反而逐步上浮个人住房贷款利率。

而对于有置业刚需的贷款人来说,银行收紧首套房贷意味着一笔更大的开支。记者算了一笔帐,对于首次置业者来说,若商业贷款100万元,20年等额本息还款,两个月前按照基准利率8.5折来算,每月还款6917元,但取消了8.5折后,月还款需要7485元,每月多还568元,20年下来要多还利息13.63万元。

“现在贷款额度很紧张,而且每个银行都差不多。我们去年做的房贷业务,贷款现在还没批下来。”建设银行一位业务经理直言。招商银行则称,如果客户的房贷利率上浮较多,则可以优先放款,不过同时要考察客户的信誉度。

目前,北京已有多家银行针对首套房贷的优惠从8.5折提高到9折以上,部分银行甚至表示“没有任何优惠”。

置业:“钱荒”对楼市影响有限

中国农业银行负责房贷业务的一位工作人员在接受记者采访时说:“房贷在自上而下的办理过程中,其实审批是很快的,但是钱什么时候能到位,这个问题无解。”中国工商银行的相关人员也表示,目前房贷额度紧张,并透露“不能保证申请后就能立刻批下来,客户需要排队等候”。

根据记者调查,仅有工行、建行首套房不论一手房还是二手房都按照8.5折优惠。中行丰台区支行一名客户经理介绍,若为一手房,贷款利率可享受8.5折优惠;若为二手房,可申请到的利率优惠大概为9.5折,具体视个人信用、资金情况而定。

“钱荒”会否蔓延到楼市?若持续下去,这将对备受投资者关注的未来房价走势和房地产市场的发展有何影响?

“毫无疑问,房贷利率持续上浮,将对刚需置业者造成巨大的冲击。”中原地产董事、总经理冯建军认为,目前在郑州市场上,刚需置业者仍然是购房的主力军,房贷利率上调,意味着购房成本增加,可能会阻挡一部分购房者入市的步伐。

华夏银行海淀区某支行一名工作人员表示,首套房贷款从2013年7月8日起在基准利率基础上执行9折优惠,之前为8.5折。

日前,恒德投资董事长王瑜接受记者采访时表示,目前市场上整体流动性是过剩的,央行手上仍有很多存款准备金,因此“钱荒”只是短期现象,但它会持续一段时间。银行和其他金融机构对目前存贷期限结构的调整客观上也会延长其持续的时间。“钱荒”之后有可能导致银行主动收缩资产负债表和降低杠杆,从而影响企业贷款总量和利率水平。

以贷款50万元、贷款期限为20年为例,如果执行基准利率,按照等额本息还款方式,每月要还3742.6元,共支付利息398223.63元,还款总额是898223.63元。

“首套房贷款若是一手房的话,不对个人进行开放,只对有项目合作的开放。利率执行8.5折优惠。二手房的贷款利率优惠则上调到了9折。”渤海银行相关负责人表示。

据21世纪不动产一位分析师表示,“钱荒”并未蔓延到楼市,2013年上半年,各大房企的销售情况普遍较好,从去年下半年以来商品房持续畅销,使得很多房企迫切需要补仓土地,而5月以来,各地优质土地接连出让,继而“地王”频出。

如果按照贷款利率上浮10%计算,按照等额本息还款方式,还款总额是945182.06元,比执行基准利率的要多还款46958.43元,月供增加195.66元。

二套房贷款利率则普遍上浮至10%-30%。一位招行客服人员透露,实际上能以上浮10%贷到已经很困难,对购房者资质要求非常高。工行和平里支行一位客户经理亦表示,除了对其有项目合作的房地产商楼盘房贷利率执行最低上浮标准10%以外,其他个人购房者实际贷款利率都上浮10%之上。

该分析师进一步指出,近期一线城市土地市场异常活跃,这也在一定程度上反映了房地产行业的资金目前为止尚处于充裕状态,与当前的“钱荒”形成了鲜明的对比。此外,在广州二手房市场,从今年2月份到5月份,二手住宅市场成交量已连续四个月出现明显超越一手的现象,丝毫看不出“钱荒”的迹象。

如果按照贷款利率上浮20%计算,按照等额本息还款方式,还款总额是993297.81元,比执行基准利率的要多还款95074.18元,月供增加396.14元。

四大行中,中行、建行、农行对于二套房首付按照70%执行,仅工行表示能贷到至多四成。建行表示,若2013年4月8日前在房管局登记的二套住房可贷到4成贷款。

有业内人士指出,在银行个人资产业务方面,个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷,房贷业务的占比总体上在下降,而经营性贷款在上升。这跟银行利润的增长有较为密切的关系。就房贷业务利率水平而言,其对银行来说利润并不高,因此银行需要压缩房贷业务,延后对个人住房贷款的审核放款。7月份过后,银行个人住房贷款额度会逐步宽松,彼时居民家庭首套自住购房贷款需求将会得到进一步满足。因此,目前这轮贷款利率上浮并非始于6月下旬银行间流动性紧张之后,而是在年初甚至去年底就出现的现象。

专业分析机构指出,利率市场化使银行的趋利性增强,虽然银行进行价格战的可能性不大,但信贷资源抢夺战难以阻挡,银行将更倾向更具潜力、风险较低的行业。加上美国退出QE,导致各国资金面都比较紧张,今年房贷利率想有更大的优惠难上加难,短期内楼市需求将受到一定抑制。

而多家股份行仍能贷到四成,包括渤海银行、招商银行、华夏银行、浦发银行等。

值得投资者注意的是,目前来看,今年下半年,一线城市供需不会发生激烈变化,楼市总体将保持平稳,期望房价下跌是不现实的,但大涨的理由也不充分。消费者完全没有必要因为“钱荒”的传闻,就影响自己的买房决定。(记者
黄倩蔚 实习生 魏可非)

此外,银行对当前个人住房贷款额度均有所收紧,放款速度亦明显放慢。链家地产相关负责人称:“申请房贷的流程,尤其是与银行合作的楼盘办理相关证件,大都需要1个月的时间。目前,各家银行都放缓了速度,银行放款基本上需1个半月以上。”

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